论住房抵押贷款业务的开办

江崇龙 张庆洪

                                    (同济大学中德学院，上海 200092)
　　
　　［关键词］住房抵押；贷款保险；投资领域；风险管理
　　［摘要］1998年，我国开始实施住房制度改革，逐步实行住房分配货币化，这一措施，从根本上调动了个人购房的积极性。但目前的银行抵押贷款和公积金抵押贷款业务远不能满足个人购房的需要。因此，保险公司开办住房抵押贷款保险业务很有必要，而且我国已具备开展此项业务的条件。
　　
　　迄今为止，我国房地产业一直是实行以银行为主的单一融资体制。这种体制制约了房地产业的发展。如果国家能够放宽对保险基金投资范围的限制，允许保险公司开展住房抵押贷款业务，那么保险公司既能获得丰厚的投资收益，又能缓解房地产融资渠道的狭窄状况。
　　一、保险公司开办住房抵押贷款业务的必要性与紧迫性
　　1.从房地产业的发展来看，保险公司开办住房抵押贷款业务将打破个人住房消费资金不足的瓶颈，促进房地产业的可持续发展。国家将房地产业确定为新的经济增长点，为此，1998年，国务院召开全国住房制度改革与住宅建设工作会议，提出停止住房实物分配制度，逐步实行住房分配货币化的目标。这一措施，从根本上调动了个人买房的积极性，增大了个人买房比例。1998年1-11月，全国商品房销售额为1249.96亿元，其中个人买房占65%；住宅销售额为1027亿元，其中个人买房占75.3%。虽然个人买房的积极性很高，但目前的银行抵押贷款和公积金抵押贷款业务远远不能满足个人买房的需要。作为住房制度改革排头兵的上海，目前已累计发放住房抵押贷款150亿元，这对于广大消费者巨大的购房需求来说，只是杯水车薪。住房制度改革与房地产业的发展迫切需要完善的房地产金融的有力支持。
　　2.从保险业的发展来讲，保险公司迫切需要开辟新的投资领域，以摆脱投资回报率低的不利局面，从而促进我国保险业的发展。由于国家政策的限制，我国的保险基金长期以来只能投资于银行存款、国债以及少部分的企业债券，1999年底才被允许通过基金间接投资股票市场。所有这些投资领域，虽然风险比较低，但其投资回报率也比较低。加上央行连续降息，大多数人寿保险公司在计算保费时采用的内部收益率远远高于其目前银行存款的收益率，因而出现利差损。长此以往，必然造成保险公司资债不相抵，增加经营风险。因此，保险业迫切需要开辟既能保证风险不致太高，又能取得较高投资回报的领域。住房抵押贷款业务可以说是目前的较好选择之一。国际上，住房抵押贷款业务历来是支持房地产业发展的有力工具，同时又是保险业重要的投资领域。在西方发达国家，住房抵押贷款是保险基金的重要投资领域。1997年，美国保险公司住房抵押贷款占保费总收入的19.6%。这既有利于保险公司业务领域的扩大，又为房地产业的发展提供了大量的资金支持。
　　二、保险公司开展住房抵押贷款业务的可行性
　　1.住房抵押贷款具有贷款额度高、回收期长的特点。通常住房抵押贷款期限长达20-30年，借款人一般在其收入的生命周期内，以分期付款的方式偿还贷款。对发放住房抵押贷款的银行来说，信贷资产回收期时间跨度很长，而通常银行吸收存款负债最长为5年，资产负债二者期限不匹配，增加了银行经营的风险与管理的难度。而对保险公司而言，住房抵押贷款期限与其所承办的人寿保险业务在时间跨度上具有相似性。而且，保险公司可以通过抵押贷款与人寿保险“捆绑”销售的办法，使其债权与债务在时间跨度上一致，大大降低了投资风险和管理费用。
　　2.从保险基金使用要求来看，住房抵押贷款的投资风险远远低于股票和直接投资房地产开发等投资形式的风险，可以满足保险基金的安全性。保险公司发放住房抵押贷款，是以贷款人购买的房地产为抵押标的的，只要采用合理的抵押率，就可以化解保险公司的投资风险。
　　3.外国保险业开办住房信贷业务的成功经验，对我国保险业开展住房抵押贷款具有启示与示范作用。在欧美发达国家及新加坡等住房金融体制较成熟的国家和地区，保险业历来是住房消费融资的中坚力量。在美国，人寿保险公司20%-30%的资产用于投资各种房地产抵押市场。在荷兰、法国等国，保险基金已成为住房消费的主要融资渠道。在这些国家和地区，保险业开展住房抵押贷款业务具有很长的历史，其先进的管理经验可供我们借鉴。特别是新加坡在房地产与保险业方面与我国具有更大的相似性，可供我国保险业涉足住房抵押贷款业务借鉴。
　　三、对我国保险业开展住房抵押贷款业务的几点建议
　　1.国家应逐步放宽对住房抵押贷款利率的限制。目前我国只有商业银行可开办住房抵押贷款业务，而且国家对贷款利率限制过死，不利于银行对抵押贷款市场进行市场细分和提供个性化服务。因此，若允许保险基金进入住房抵押贷款市场，就应当适当放宽对抵押贷款利率的限制，促进保险公司与银行之间的合理竞争，提高服务质量和业务范围，为住房消费提供有力的资金支持。
　　2.保险业应充分发挥自身优势，将保险业务与抵押贷款业务相融合，不断进行险种创新。这不但有利于扩大保险公司的业务领域，又可以化解金融风险。在这方面，发达国家具有很成熟的方法可供我们借鉴。近几年，法国各大保险机构在住房信贷保险市场上的保费收入正以每年4%-5%的速度增长，1999年达200亿法郎。在美国，一种名为“抵押贷款备抵保险”的业务被广泛开展。贷款人从保险公司借款购房，必须同时购买一种短期人寿保险。这种保险在贷款期限内的赔付额与借款人在保险公司的借款余额相等。若借款人在投保期限内亡故或丧失工作能力，则由保险公司免去其偿还贷款的义务。我国保险公司应在这些经验的基础上结合本国国情，设计出适合住房抵押贷款的保险险种。
　　3.中国保监会应对保险基金投资住房信贷的比例进行监控，以化解金融风险。对保险基金投资的第一要求就是安全，其次才是收益。投资的多样性有利于化解金融风险，为此，保监会必须对各保险公司的保险基金投资于住房信贷的比例进行限制和监控，避免经济发生波动时，房地产业的风险向保险业集中。
　　4.保险公司要对住房抵押贷款保险厘定合理的保险费率，制定明确的投保和理赔管理程序。保险公司若开展保险与住房抵押贷款相融合的新险种，有效的评估和控制个人信用风险，合理地厘定保险费率是其工作的重点与难点。在这方面，新加坡的做法比较成熟，又同我国国情相似，可以借鉴。另外，目前在一些保险公司试营的抵押贷款保证保险(银行发放贷款)业务的经验也可以作为参考。
　　此外，保险公司还应设计出科学的投保和理赔管理流程，以提高服务质量，降低赔付率。
　　〔编辑：黄钰婷〕
　　［收稿日期］20000317
　　［作者简介］江崇龙，同济大学中德学院研究生；张庆洪，同济大学中德学院博士生导师，德国安联保险教研室主任。